案例概述:
某小区的建筑面积近60000平方米,拥有住房400多套,分布在4幢大楼(lóu)内,其中(zhōng)一幢为连(lián)体房,两个门牌号各有一部(bù)电梯,为11层12站,其余三幢分(fèn)别为(wéi)22层23站二(èr)部,28层29站(zhàn)四部,共8台电梯。某电梯(tī)公司在免保期结束后,提出若由他(tā)们(men)继续提供维修保(bǎo)养,
每年维保(bǎo)费为29万元人民(mín)币,折合管理(lǐ)费开支0.413元/(M2*月),且维修(xiū)人员接到报修(xiū)后(hòu)2小时到现场。可该(gāi)小(xiǎo)区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的(de)管理费(fèi)开支均不同意适当(dāng)调(diào)高收费标准(zhǔn),要求物(wù)业(yè)管理费必须(xū)控制在原标准1.2元(yuán)/(M2*月),且电(diàn)梯出现故障必(bì)须(xū)在30分钟内(nèi)到达现场排除故(gù)障。如此(cǐ)情况该怎(zěn)么办呢(ne)?
首先,管理处认为物(wù)业管理公司应尽量理解业户既要好(hǎo)的服(fú)务却又(yòu)不愿承担或少承担义务的习(xí)惯思维(wéi),努力为业(yè)户精打细算(suàn),**维(wéi)修保(bǎo)养费(fèi)用。管理处了(le)解到该电梯(tī)公司保养电梯(tī),在上海甚*中国属于垄断企(qǐ)业(yè),出的价格偏高。但这不是**的,应积极寻找其(qí)它有规(guī)模的、有质(zhì)量的电梯保(bǎo)养公司参(cān)与竞争。接着,先对(duì)电梯公司进(jìn)行协商,讲清管理费的(de)组成(chéng)结构、业户和业(yè)委(wěi)会的要求,及电梯保养公司同(tóng)样面(miàn)临市场(chǎng)竞争(zhēng)的事实,希望该电(diàn)梯公司(sī)能将费用降到0.25/(M2*月(yuè)),即总(zǒng)价下降10万(wàn)左右,并(bìng)按服务质量要求(qiú)增派(pài)现场维保人(rén)员,确保电(diàn)梯出故障在要求时间(jiān)内到达。由于这家电梯公(gōng)司缺乏市场竞争意识,放不下架子,一味追求其(qí)企业自身利益无意降价,物业管理(lǐ)公司在(zài)多(duō)次协商及谈判不成的(de)情况下,果断将其逐出,同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选,终于同另一家电梯公司(sī)签订了(le)维保合同,该公司的(de)价格下降(jiàng)超过10万元,服(fú)务承诺优于管理处提出的(de)条件,并(bìng)派(pài)出2名电梯(tī)维保人员实行24小时(shí)蹲点(diǎn)服务。*终取得了广(guǎng)大(dà)业户得支持(chí),承担了相应得管理(lǐ)费。
案例分析:
本(běn)案例的发生是由(yóu)于电(diàn)梯(tī)维修保养费的多少引(yǐn)起的。物业(yè)管理公司通过多方努力,寻找到了价格适中(zhōng),服务到(dào)位的电梯公司。电梯是(shì)高层建筑的主要(yào)上下运输(shū)工具,它的维修保养有其特殊的要求,不能有丝毫的马虎和懈怠(dài),否则(zé)发生事故,就会造(zào)成(chéng)人员伤亡。
从本案例的处理来看:**,按照(zhào)物业管理公司的(de)服务理念要不断满足业户(hù)的(de)要求(qiú),作为(wéi)物(wù)业管(guǎn)理公司就要站在业户的(de)立场看问题,为(wéi)业户当好家理(lǐ)好财,想方设法**费用。第二,市场是残酷的,对垄(lǒng)断企业来说同样(yàng)如此(cǐ),今天是垄断的(de)企业、行业,如果(guǒ)不顺(shùn)应(yīng)市场,那么明天就会被市场所(suǒ)淘汰。第(dì)三,通过努力(lì),新的电(diàn)梯公司(sī)不但价格下降(jiàng)了,其(qí)服务承诺反而上去了,经过近一年的运行,事实证明其**兑现(xiàn)了服务承诺。第四,证明了物(wù)业管理公司(sī)要适(shì)应业(yè)户的需求(qiú),具有市场(chǎng)竞争力,则必须对维修(xiū)保养费用严格控制。
从电梯的维修保养(yǎng)可以(yǐ)推广到其他各项维保服务,物业(yè)管理(lǐ)公司也可以通过招投标的方式,来确定有效率、具有质(zhì)量(liàng)和价格适(shì)中的服务公(gōng)司,这样既**了成(chéng)本(běn)费用,又获(huò)得了满意的(de)服务**。